7億元，再無懸念。

經過46輪（lún）報價，杭州上城區投資控股集團有限公司（下稱“上投公（gōng）司”）如願以償，拿到了杭州市上城區南山路（lù）勾（gōu）山裏B地塊，杭州新（xīn）“地王（wáng）”就此（cǐ）誕生。

過去幾個月中，這（zhè）家（jiā）成立僅（jǐn）8個月的上城區屬國有（yǒu）獨資（zī）企業（yè）在土（tǔ）地招拍市（shì）場屢有斬獲。這正是杭州土地市場的縮影。今年一季度，杭（háng）州市出讓的15個地塊中的大（dà）部分為各區縣國企獲得。

“地（dì）方政府是幕後推手。”一位資深業（yè）內人士稱，地方國企通過土（tǔ）地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解（jiě）了地方財政壓力。

在過去（qù）三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過1000億（yì）元的預算外財政收入。不過今年以來，包括上城區（qū）在內，杭州各市區財政收入持續負增長。政府坐莊式的地產“自我孵化”由此走（zǒu）上前（qián）台。

新“地（dì）王”

4月29日，在杭（háng）州公共（gòng）資（zī）源交易中心，產權隻有40年的杭政儲（chǔ）出[2009]4號地塊（南山路勾山裏B地塊）出（chū）讓（ràng）。之（zhī）前，上城區的杭州市南山路東側整合指揮部，已完成該地塊的拆遷（qiān）平整工作。

參與拍賣（mài）的有4家開發商，一家是99號的上投公司；一家是9號的浙（zhè）江（jiāng）弘益房（fáng）地產開發有限公司（簡（jiǎn）稱浙江弘（hóng）益）。

作為浙江弘益的常務副總，汪（wāng）國鬆（sōng）參（cān）加了（le）這次掛牌競（jìng）價。

汪國鬆說，之前他邀請的兩家知名谘詢公司，給出（chū）的最高報價是（shì）5.2億元。而他們綜（zōng）合公司運作能力之後，將最高（gāo）報價定為6.82億元，其中的200萬元用於最後一輪（lún）衝擊。一開始，競爭就充滿火藥味，上投公司出價總是高出第二名上千萬元。

從第15輪開（kāi）始，單輪最低（dī）加價（jià）不低於50萬；17輪（lún）開始，單輪最低加價不低於100萬；35輪開始，單輪最低加價不低（dī）於200萬。但事實上，那（nà）天上投公司（sī）的報（bào）價幾乎不用（yòng）限定最低，每一輪加價都比（bǐ）另外三家高很多（duō），第32輪高出第二（èr）名3700萬元，第38輪高出3800萬元（yuán）。

46輪，汪（wāng）國鬆出價6.72億元，這已接近（jìn）公司擬定的出價底線（xiàn）。然而（ér），上（shàng）投公司直接出價7億（yì）元，不僅高出他2800萬元，而且是在加價底線的10倍以上。

於是，一個4.6萬/平方米樓麵地價，比起拍價上漲2.3倍的杭州（zhōu）新“地王”產生。對此（cǐ），杭州一（yī）些開發商很是疑惑，認為這一價格明顯過高，存（cún）在開發（fā）虧損風險。可（kě）參考的（de）是，2005年該地塊附近某住宅樓麵地價22297元/平方（fāng）米。

上投公司由杭州市上城區首（shǒu）期（qī）注資5000萬元，2008年8月底完成注冊登（dēng）記，是上城區的國資整合和運營平台。1月13日，這（zhè）家（jiā）公司曾出手競得（dé）龍翔裏地塊，並成立了注冊資本2000萬元的項目（mù）公司。

該公司網站（zhàn）新聞稱，此次參加競拍，目（mù）的之一在於“最大程（chéng）度的放大（dà）國有資產的引導和放大效應”。

國企角色

上投公司成立前後，杭州市各（gè）區縣政府也都在成立各自的國有獨資的城市投資開發企業（yè）（以下簡稱（chēng）“城投公司”）。這些（xiē）公（gōng）司與上投公司一樣，成了土地交易市場的主角。今年一季度，杭州市共出讓的（de）15個地塊中（zhōng），14個為公（gōng）共設施用地，且這些地塊絕大部分被各區縣（xiàn）的國企，以底（dǐ）價或較高價格拿（ná）走。

在多位知情者的（de）描（miáo）述下，城投公司（sī）的麵目逐漸清（qīng）晰。

在（zài）組織架構上，這些城（chéng）投公司的管理層，一般來自各區縣財（cái）政、國資條線的領導幹部。如杭州某區，分管國資、財務副區長的辦公室秘書，擔任城投公司（sī）的董事長兼總經理。

在股本來（lái）源（yuán）上（shàng），城投公司（sī）一般由兩部（bù）分組成。一部分是（shì），通過國資部門的資（zī）源（yuán）整合（hé），從（cóng）燃氣、供水供電等公共資源中，剝（bāo）離出一部分（fèn）固定（dìng）資產，再注入到城投公司；一部分是，直接財政撥款，注資到城投公司，作為公司運（yùn）營的（de）流動（dòng）性資金。

以（yǐ）上投公司為例（lì），這家公司目前擁有全資（zī）、控股、參股企業30餘（yú）家。經營領域涉及房地產、創業投資、物業租賃、擔保、保險、餐飲、商貿等多（duō）種行（háng）業。而根據上城區的（de）摸底，截至2007年底，全區經營性（xìng）國有資產總量達28.438億元，淨值6.728億元。

知情者稱，一（yī）些城投公司自營業務收（shōu）益還（hái）不足以支付銀行利息，“承（chéng）受著很大經營壓力”。

這些城（chéng）投公司承擔一級開發商角色。他們根（gēn）據地方（fāng）政府要求，負責地塊的拆（chāi）遷、補償、整理等前期工作。地塊出讓後，城投公司分（fèn）成（chéng）45％的土地出讓金，35％納入財政收入，一般地方占60％。另外20％納入城市建設各種費用。

某（mǒu）銀行資深信貸員說，在這一輪銀行信（xìn）貸中（zhōng），大部分資金（jīn）流向這些國字號企業，“他們符合政策（cè）導向，又和國資、地方財政捆綁（bǎng）在一塊兒，銀行放貸風險較小。”

一位不願具名的（de）開發商說（shuō），為爭取（qǔ）利（lì）益最（zuì）大化，城投公司往往壓低（dī）拆（chāi）遷補（bǔ）償款，努力擴大土地的出讓價格（gé）。

“似乎在走回頭路。”該（gāi）開發商說，之前，杭州（zhōu）各區縣的國有開發公司紛紛進行了改（gǎi）製，如今有的已（yǐ）成為上市公司。

土地財政

而這一切均與地方（fāng）財政有關。今年1月，杭州地方（fāng）財政收入首次出（chū）現負增長。杭州市統（tǒng）計局最新數據顯示，今年前4月，杭州地方財政收入175.05億元，同比（bǐ）下降4.7％；而支出（chū）133.05億元，同比增長15.3％。

從2006年到2008年的三年中，杭州來自土地出讓的收入（rù）超過了1000億元。這還不（bú）算房地產和相關行業的稅收收入。一位開發商（shāng）預測，土地收益占（zhàn）杭州財政收入的比例約在25％至30％之間。由於前5個月地塊出讓不多，預計該比例會有所下降。

而各區縣（xiàn）對土地財政的依賴更（gèng）甚。以餘杭區為例，2007年財政預算收入36.7億元，其中房地（dì）產稅收和房地（dì）產相（xiàng）關行業稅收（shōu）約占40%，此外，餘（yú）杭（háng）得自土地出讓金的（de）收益達到48.5億元，比當年預算內收入還要高。

從2008年下半年至今，房地產市場低迷，土地流拍事件頻發，也直接影響了地方財政收入（rù）。今年一季度，上城區完成財政總收入（rù）16.27億元，比去年同期下降14.45%。房地產市（shì）場較為低迷，被認為是（shì）導致財政收入下降的三大因素之一。

去年10月中旬，杭州市推出了24條房地產救市政策，不（bú）過土（tǔ）地市場仍然未（wèi）被激活。

杭州3年（nián）內將（jiāng）安排重點項目（mù）投資3000億元，其中政府投（tóu）資1600億元，以（yǐ）推進“城市（shì）有機更新”。而杭州（zhōu）市去年的財政收入剛超過900億（yì）元。所以，杭州打算以20個新城和100個城市綜合體為主要載體，把地塊招商作為今後“引進大企業、談成大項目、謀求大發展”的重要手段。

在此情形下，國企進場就成了自然的選擇（zé）。

“地方政府是幕後推手。”一位資深業內人士認為，地方國企通過土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政（zhèng）資金，大大緩解了地方財政壓力。同時，眾多國企紛紛拿地，不但避免土（tǔ）地價格下滑，而且造成土（tǔ）地市場火爆的錯覺。更重要（yào）的是，其投資拉動GDP增長，舒緩了地方政府（fǔ）“保增長”壓力。

誰來接（jiē）單

2009年第一期（qī）杭州市政府（fǔ）編製的“讀地手冊（cè）”顯示，上（shàng）城區、下城區和拱墅區，樓麵地價10000元/平方米以上的地塊比（bǐ）比皆是。丁橋（qiáo）居住區、下沙開發區的地塊也都在4000元/平方米左（zuǒ）右。一位業內人士認為（wéi），這個價格仍（réng）然是維持在2007年的高位水平。

在10日舉行的綠城中國懇談會上，公司董事局（jú）主（zhǔ）席宋衛平坦言，對於土（tǔ）地與地方財政的利益關係，他是在9年前才開始想通的（de）。“土地（dì）資產是否貶值，是綠城麵臨的唯一風險，而非公司140％的（de）高負（fù）債率（lǜ）。高負債率在公司把控之（zhī）中，隻要（yào）有錢，就去買地（dì），再轉化成好的（de）產品（pǐn）。隻要有（yǒu）好的項目，並能夠快速變（biàn）現，就不會出現資金鏈斷裂。”

不過萬（wàn）科杭州公司副總吳蓓雯認為，按年初製（zhì）定的計劃，萬科今年在杭州有拿地（dì）意願，“但具體拿多少（shǎo），要看具體項目而定。”中海（hǎi）杭州公司經理毛文斌（bīn）認為，公司將根據（jù）項（xiàng）目銷售進展（zhǎn）情況，再（zài）結合市（shì）場各項指標，來決定公司是否繼續拿地。

國家發改委宏觀經濟（jì）研究院黃征學認為，目前經濟前景尚未走向樂觀，開發商沒有（yǒu）充足（zú）的拿地動力，大家（jiā）都在觀望中，市場（chǎng）複（fù）蘇時機（jī）還沒有到（dào）來（lái）。

“地方政府托市（shì）不（bú）會起到很大的作用，目前土地資（zī）源還是以市場配置為主要手段。”黃征學表示，目前針對開發商的資金問題，有些（xiē）地方放寬地價款支付（fù）期限，或對（duì）投資金（jīn）額給予一定優惠，地方政府可能希（xī）望開發商保持一定（dìng）的流（liú）動性，才（cái）能帶（dài）來穩定稅收。

國土資（zī）源部某官（guān）員表示，近一兩年，土地收入下降影響地（dì）方政府財政收入（rù）是事實。“但操縱市場、故意抬升土地價格的行為，我們不提倡。”

一位開發商提出疑問（wèn），國企通過土地這一載體，將城市（shì）公（gōng）共設施和銀行捆綁（bǎng），一旦出現經營風險，誰來承擔這個責任？通過土地運作，緩（huǎn）解地方財政壓力，維係高地價城市（shì）經營，以此來“保（bǎo）增長”是否會難以（yǐ）為繼？ （原載於經濟觀察報） (本文來（lái）源：浙江在（zài）線 作者：陳（chén）周錫 陳文雅（yǎ）)